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- Sur le choix du statut de son statut personnel (gérant majoritaire ou minoritaire, salarié, associé…) ;
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Notre accompagnement a pour objectif de concevoir des solutions protectrices des intérêts de nos clients liés à la vie des affaires ou à leur patrimoine personnel, que ces risques soient fiscaux, pénaux, civils ou commerciaux.
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Le bail commercial en 9 points à connaître.
1- Définition
Le bail commercial est une convention (un contrat) par laquelle le bailleur met à la disposition d’un locataire (ou preneur) tout ou partie d’un immeuble pour une certaine durée moyennant un loyer et à certains conditions.
Le statut du bail commercial est très protecteur pour le locataire notamment en ce qui concerne le plafonnement du loyer et le droit au renouvellement du bail.
Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.
Le bail commercial est, de préférence, un contrat écrit.
2- Durée du bail
La durée du contrat ne peut-être inférieure à neuf ans, sauf s’il s’agit notamment d’un bail dérogatoire (la durée ne peut pas excéder 3 ans pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014), d’un bail à construction, d’un bail emphytéotique, d’une location saisonnière.
Le locataire a, en principe, la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
Aucune disposition ne s’oppose à ce que la durée soit plus longue. Toutefois, en vertu de l'article 30-3 du décret du 4 janvier 1955, les baux de plus de 12 ans doivent faire l'objet d'une publication au bureau des hypothèques.
3- Le loyer
La liberté des conventions permet aux parties de fixer librement le montant du loyer d’origine ainsi que les modalités de paiement. Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et les charges.
Lors de la conclusion d’un bail, le bailleur peut exiger au locataire de lui verser un Pas de Porte (droit d’entrée) lors de la mise à disposition des locaux.
Le pas de porte peut être analysé comme un supplément de loyer, qu’il convient de retenir pour le calcul de la valeur locative lors d’une révision ou du renouvellement ou comme une indemnité forfaitaire représentative du préjudice résultant pour le bailleur de la diminution de la valeur vénale de son immeuble du fait de la location.
La pratique du Pas de Porte tend à se restreindre sauf pour les secteurs à très forte potentialité commerciale où la demande excède l’offre.
4- Les charges
Dans un souci d’une meilleure transparence, la loi 2014-626 du 18 Juin 2014, dite Loi Pinel, a prévu qu’un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties devait être annexé aux baux commerciaux.
Ainsi les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxe et redevances liés, avec indication de leur répartition entre le locataire et le bailleur.
Enfin, en cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Certaines dépenses de travaux ne peuvent être imputées au locataire :
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxe et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local. - Toutefois peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
Sur les dépenses de travaux, en l’absence de stipulations contractuelles, le locataire est tenu aux réparations locatives sauf en cas de vétusté (Entretien chauffage, compteur d’eau, peinture, moquette, volets, sanitaire), à l’entretien des lieux (sous peine d’une résiliation du bail) et à la réparation de tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers sauf à prouver que les dégradations ont eu lieu sans sa faute.
Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est loué et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives telles que les réparations d’entretien ou de gros entretien, les grosses réparations et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.
Toutefois, les parties peuvent déroger, dans le bail, aux règles prévues en matière de dépenses locatives qui ne sont pas d’ordre public.
Enfin, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, ne peuvent imputés au locataire :
les grosses réparations ;
les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.
A préciser que même dans ces deux cas, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l’identique peuvent être mis à la charge du locataire.
5- La révision triennale du loyer
Le bailleur peut solliciter la révision triennale des baux en fonction des variations selon les cas de l’indice trimestriel du coût de la construction, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
Les parties ne peuvent, dans le bail, renoncer à la révision du loyer ou l’interdire.
En revanche, elles peuvent prévoir dans le bail une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) ou une révision calculée à partir d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires.
Si le loyer est fixé selon la valeur locative et pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, le déplafonnement ne peut pas générer une augmentation annuelle de plus de 10% par rapport au dernier loyer, s’il est motivé par une modification des facteurs locaux de commercialité.
6- La résiliation du bail
Le locataire a la possibilité de donner congé au bout de 3 ans sauf si une clause de son bail lui interdit.
Toutefois depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, une telle interdiction n’est possible que pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et les entrepôts.
Dans les autres cas, le locataire peut donner congé au bout de 3 ans en respectant un préavis d’au moins 6 mois.
Le congé doit être adressé par acte d’huissier ou lettre recommandée AR au bailleur.
La résiliation du bail peut aussi résulter de la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au bail. Elle intervient en cas de faute du locataire lorsqu’il n’exécute pas les obligations mises à sa charge.
7- Le renouvellement du bail
Le législateur a modifié à plusieurs reprises les modalités de la demande de renouvellement du bail commercial pour assurer une meilleure sécurité juridique aux bailleurs et aux locataires, notamment par la loi Pinel du 18 juin 2014 et par la loi Macron du 6 août 2015.
Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Aucune stipulation du bail ne peut interdire le principe de son renouvellement.
En fin de bail, trois situations peuvent être envisagées :
- Le bailleur prend l’initiative de notifier un congé, qui offre ou refuse le renouvellement ;
- Le locataire prend l’initiative et demande le renouvellement du bail ;
- Les parties gardent le silence.
Dans le silence des parties, le bail est tacitement reconduit mais le congé peut être donné à tout moment avec un préavis de six à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bailleur doit donner congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail commercial par courrier recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.
Il doit motiver son congé afin de faire connaître ses intentions à son locataire, savoir, soit une offre de renouvellement, soir un refus de renouvellement en contrepartie d’une indemnité d’éviction ou un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Le locataire qui n’a pas été destinataire d’un congé par le bailleur peut aussi solliciter, s’il le souhaite, le renouvellement du bail dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment après l’échéance au cours de sa prolongation.
Le bailleur peut accepter le renouvellement ou le refuser. Dans le dernier cas, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour faire connaître au locataire les motifs de ce refus ou le versement d’une indemnité d’éviction.
Le renouvellement du bail commercial s’opère aux clause et conditions du bail venu à expiration et il porte, sauf d’un commun accord sur les mêmes locaux et concerne les mêmes parties.
Très souvent, l’élément essentiel du bail à être modifié est le loyer, étant précisé qu’une augmentation de loyer peut entrainer, selon les stipulations du bail, une augmentation du dépôt de garantie.
En principe, la durée du bail renouvelé est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue. Cette disposition est d’ordre public.
Le propriétaire ne peut imposer à son locataire une durée plus longue, notamment pour échapper aux mesures de déplafonnement du loyer renouvelé.
Le montant du loyer renouvelé est calculé en fonction de la variation de l’indice de référence mentionné dans le bail.
Cette variation constitue un plafond sauf si le loyer renouvelé peut être déplafonné et être fixé à la valeur locative.
8- Le refus de renouvellement avec ou sans indemnité
En présence d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, le locataire peut soit accepter l’indemnité proposée, soit la négocier, soit saisir le tribunal.
Le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité.
Une action en justice au-delà de ce terme devrait être prescrite en application des dispositions de l’article 145-60 du Code de commerce.
En présence d’un refus de renouvellement sans offre d’indemnité, le locataire saisira le Tribunal de Grande Instance pour contester les motifs invoqués par le bailleur et faire fixer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle il prétend.
9- Le déplafonnement du loyer
En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné suivant l’indice de référence mentionné dans le bail.
Toutefois le loyer renouvelé peut être déplafonné et être fixé à la valeur locative :
- Lorsque le bail à une durée supérieur à 9 ans ;
- Lorsque le locataire prouve que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné ;
- Lorsque certaines modifications des facteurs de commercialités sont intervenues en cours de bail ;
- Lorsque le loyer est variable en fonction du chiffre d’affaires.
Les éléments de la valeur locative sont les suivants :
- Les caractéristiques des locaux loués (surface, état…) ;
- La destination des locaux loués (nature de l'activité autorisée par le bail) ;
- Les obligations respectives des parties (notamment l'importance des charges supportées par le locataire) ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix pratiqués à proximité (pour la détermination du loyer du bail renouvelé, les prix couramment pratiqués à proximité ne sont pas pris en considération).
Par ailleurs, la modification au cours du bail précédent de la surface des locaux loués ou l'autorisation par le bailleur d'un changement d'activité peuvent constituer un changement notable de la valeur locative.
En cas de contestation devant la juridiction, une mesure d’expertise judiciaire sera très souvent ordonnée pour déterminer si une modification notable est intervenue.